Apartman ve Site Yöneticisinin Kat Maliklerini Temsilen Aktif ve Pasif Dava Ehliyeti Bulunduğuna İlişkin Karar
Apartman Yöneticisi veya Yönetim Kurulu Dava ve İcra Takibi Süreçlerinde Kat Maliklerini Temsil Edebilir mi?
634 sayılı Yasanın 35. maddesinde yöneticinin/yönetim kurulunun görevleri ayrı ayrı gösterilmiştir. Bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, yönetimin gerektirdiği ortak giderleri yapmak yetkisini de içermektedir. Yönetici, yasadan aldığı temsil yetkisine dayanarak çeşitli sözleşmeler kurabilir. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu hususta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir. Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava (icra takibi) ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. Bu konuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2020/2708E – 2020/7210K sayılı ve 30/11/2020 tarihli kararı önem arz etmektedir.
Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
Esas Yıl/No: 2020/2708
Karar Yıl/No: 2020/7210
Karar tarihi: 30-11-2020
MAHKEMESİ : İZMİR 7. TÜKETİCİ MAHKEMESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı site yönetimi; … ada villalarının 49 haneden oluşan bir site olduğunu, sitenin elektrik projesinin … Bankası A.Ş tarafından yapıldığını, … tarafından onaylandığını, elektrik hattının yapımının … tarafından gerçekleştirildiğini, onaylanan elektrik projesinin sadece 25702 ada için olmadığını, … 2. Etap için yapılmış bir genel proje olduğunu, 30/11/2011 tarihinde siteye elektrik sağlayan trafo merkezinden siteye elektrik dağıtımı yapmak üzere döşenen alçak gerilim kablosu hattında arızalanma nedeniyle patlama meydana geldiğini, arızanın giderilmesi için … A.Ş’ye müracaat edilmiş ise de hattın … ait olduğu ve kendilerine teslim edilmemiş olması nedeniyle arızaya müdahale edemeyeceklerinin bildirildiğini, elektrik projesi incelendiğinde alçak gerilim hattının kablosunun özel mülkten geçmemesi, yoldan geçmesi gerekirken projenin hatalı uygulandığını, davalıların ağır kusurlu olduklarını, gizli ayıbın sözkonusu olduğunu, 4 gün boyunca elektriksiz kalmaları üzerine özel bir şirket ile çalışmak suretiyle elektrik arızasının giderildiğini, patlayan elektrik hattının iptal edildiğini, projesine uygun bir şekilde, yoldan geçecek şekilde yeni bir hat çekildiğini, bu iş için 77.284,10 TL ödeme yapıldığını, bu miktarın 31/01/2012 tarihinden itibaren yasal faizi ile ödenmesi için davalılara ihtarname gönderildiğini ancak davalıların söz konusu bedeli ödemediğini, halen elektrik tesisinin devrinin yapılmamış olduğunu ve mağduriyetlerinin giderilmediğini beyan ederek davalıların izah edilen ağır kusurları nedeniyle oluşan arızanın giderilmesi bedeli olan 77.284,10 TL’nin 31/01/2012 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı …Ş; husumetin …’a yöneltilmesi gerektiğini, davanın niteliği bakımından yasanın aradığı süre içinde açılmadığını, zamanaşımı ve hak düşürücü süre yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, tesis ve teçhizatın bakım, onarım işletmesi ve korunmasının kullanıcı abone sorumluluğunda olduğunu, eğer bir hasar söz konusu ise bu hasardan sorumluluğunun söz konusu olmadığını, uygun illiyet bağının kurulmasının mümkün olmadığını, ayrıca talep edilen bedelin fahiş ve haksız olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Davalı T.C Başbakanlık …; davacı site yönetiminin aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, ortak yerlere ilişkin eksik ve kusurlu işler nedeniyle satıcı aleyhine dava açamayacağını, taraf ve dava ehliyetinin bulunmadığını, ayrıca ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediğini, idareye husumet yönetilmesinin hukuka aykırı olduğunu, alacağın zaman aşımına uğradığını, alçak gerilim kablolarının … elemanları nezaretinde standartlara uygun yapıldığını, söz konusu arızanın oluşumu veya giderilmesiyle ilgili olarak kusur ve sorumluluğunun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince; davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiş, karara karşı davacı taraf istinaf talebinde bulunmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunduğu ancak bu ehliyetin kapsamının KMK’nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olduğu, davacı site yönetimi ile davalı … şirketi arasında herhangi bir elektrik abonelik sözleşmesi bulunduğunun iddia edilmediği, davacı yönetimin elektrik abonelik sözleşmesinin tarafı olmadığı için de sözleşme ilişkisi varmış gibi talepte bulunamayacağı, kat malikleri kurulu kararı ile bu yönde yetki verilmiş olsa bile yöneticinin, kat maliklerini temsilen elektrik arızasının giderilmesi ve yeni hat çekilmesi nedeniyle ödenen miktarın tahsili için dava açamayacağı gerekçesi ile ilk derece mahkemesince davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmüş ve davacının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, trafo merkezinden siteye elektrik dağıtımı yapmak üzere döşenen alçak gerilim kablosu hattında arızalanma nedeniyle patlama meydana gelmesi sonucu, arızanın giderilmesi için site yönetimi tarafından yapılan masrafların davalılardan tahsili istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “tarifler” başlıklı 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler “ortak yerler”; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da “kullanma hakkı” olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagarimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanununun 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 32. maddesinde ise anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Davacı site yönetimi, davalılar tarafından hatalı uygulandığını ileri sürdüğü proje nedeniyle meydana gelen arızanın giderilmesi için kendisi tarafından yapılan masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.
Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir. Ortaya çıkan ihtiyaçların hakkaniyete uygun biçimde giderilmesi, hak ve adalete, hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözümün bulunması gerektiği kuşkusuzdur.
O nedenle, özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya masrafı yapan kişinin diğer maliklere karşı rücu davası açabileceğinin kabul edilmemesi uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durum karşısında benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun, toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksamamalıdır.
Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve somut olayda olduğu gibi bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.
O halde davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371.maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 30/11/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.