ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASINDA HÜKME ESAS ALINACAK BİLİRKİŞİ RAPORUNUN NİTELİĞİNE İLİŞKİN KARAR

Arsa paylarının, bağımsız bölümlerinin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediğini düşünen malikler arsa paylarının gerçeğe uygun olarak tespit edilmesi için arsa payının düzeltilmesi davası açabilmektedir. Bu dava dayanağını 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinden almaktadır. Şöyle ki;

III – Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Arsa payının düzeltilmesi davasında arsa payı, bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın niteliği (mesken/işyeri) ,konumu, kaçıncı katta bulunduğu, büyüklüğü, değeri, caddeye veya sokağa göre konumu, manzarası, rüzgardan etkilenme oranı ,güneşten yararlanma olanağı gibi hususlar dikkate alınarak belirlenir. Söz konusu tespitin kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre yapılması önem arz etmektedir. Kanunda da belirtildiği üzere bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Bu nedenle de ilgili yargılama esnasında alınacak bilirkişi raporu büyük önem arz etmektedir. Bilirkişi raporunun kapsamlı bir incelemenin sonucunda düzenlenmesi ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da belirtilen unsurların özellikle dikkate alınması gerekmektedir. Bu konuya ilişkin Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2014/16522E- 2015/1265K sayılı ve 03/02/2015 tarihli kararı şu şekildedir;

Yargıtay
18. Hukuk Dairesi

Esas Yıl/No: 2014/16522

Karar Yıl/No: 2015/1265

Karar tarihi: 03-02-2015

ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ DAVASI – BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE ÖZGÜLENEN ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİ İSTEMİ – BİLİRKİŞİ KURULUNDAN YENİDEN EK RAPOR ALINMASI VE SONUCUNA GÖRE BİR KARAR VERİLMESİ – EKSİK İNCELEME

ÖZET: Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu ya da olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

(634 S. K. m. 3) (1086 S. K. m. 434) (YİBK 01.06.1990 T. 1989/3 E. 1990/4 K.)

Dava: Dava dilekçesinde, arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi davalı N. Y. vekili ile davalı asil A. J. tarafından, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalı asil N. Y. vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davalı N. Y. vekili Av. Z. K. K. ile aleyhine temyiz olunan davacı vekili Av. A. K. geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Karar: 1- Davalı A. J.’ın temyizi yönünden;

Davalı mahkeme kararını temyiz etmiş ise de, Dairenin 14.07.2014 gün ve 2014/7403-12040 sayılı geri çevirme kararı uyarınca, davalıya temyiz harcını yatırması için HUMK’nun 434. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca muhtıra çıkarıldığı, anılan madde fıkrasında öngörülen 7 günlük kesin süre içerisinde sözü edilen harcın yatırılmadığı anlaşılmakla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.06.1990 gün 1989/3-1990/4 sayılı kararı da göz önünde tutularak davalının mahkeme kararını temyiz etmemiş sayılmasına, bu nedenle temyiz dilekçesinin REDDİNE,

2- Davalı N. Y. vekilinin temyizi yönünden;

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir. Bu inceleme yapılırken bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payının o bölümlerin değerinde sonradan oluşan çoğalma veya azalmanın dikkate alınmaması, her bir bağımsız bölümün değerinin ve dolayısıyla özgülenmesi gereken arsa paylarının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin -kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki her birinin alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları göz önünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar göz önünde tutulmalı, buna göre dava konusu edilen bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile saptanacak olan arsa payları arasında bir oransızlık bulunması halinde davanın kabulü gerekir.

Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda, bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu ya da olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 1.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.02.2015 gününde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)